Høyesterett avsa 26.10.11 dom i vedrørende et større festeområde på Oslo vest. DALAN advokatfirma ved advokat  (H) Ole Løken representerte bortfester, som fikk medhold i Høyesterett. Saken dreide seg i korthet om hvorvidt en tomtefester kan motsette seg at festeavgiften blir oppregulert i samsvar med endringen i pengeverdien, slik tomtefesteloven § 15 gir bortfesteren en rett til, under henvisning til at festeavtalen dermed blir urimelig, jf. avtaleloven § 36.

 

 

Før tomtefesteloven av 1975 var det adgang til for bortfester å betinge seg lån for bortfeste. I det strengt prisregulerte tomtemarkedet på den tiden, var det mange som betinget seg at fester lånte grunneier et beløp som tilsvarte tomtens fulle lovlige salgsverdi. Festeavgiften ble da avregnet mot rentene – og denne ordningen innebar at det hverken ble betalt renter eller festeavgift.

I saken som stod for Høyesterett hadde grunneierne festet bort et større område på Oslo vest. Festeavtalen var fra 1969, og man hadde i alle år praktisert ordningen med at renter og festeavgift løpende ble motregnet.  der hverken feste krevd oppjustert festeavgift.

I tomtefesteloven av 1996, som trådte i kraft 01.01.2002, ble alle bortfestere gitt adgang til å regulere avgiften opp med stigningen av konsumprisindeksen fra avtaleinngåelse – hvis det ikke klart var avtalt at festeavgiften skulle stå uendret.

På dette grunnlaget, krevde bortfesterene at festeavgiften ble oppregulert i henhold til konsumprisindeksen med virkning fra 2008. For saksøkerne innebar dette at festeavgiften ble økt fra 1038,- kr per år til 7956,- kr pr år.

Festerne godtok ikke denne reguleringen, og anla altså søksmål.

Det ble anført at oppreguleringen av festeloven

I en omfattende tvistesak rundt et større festeområde på Oslo vest krevde festerne dom på at reguleringsklausulen var urimelig og ulovlig. Høyesterett kom med tre stemmer mot to til at reguleringsklausulen var ulovlig som stridende mot daværende prislovs § 18. – til tross for at klausulen ikke var brukt eller kunne brukes i henhold til daværende prisforskrifter. (Rt 1979 s 254.)

 

Festerne nektet å betale høyere avgift, og bortfester tok ut stevning med krav på dom på slik reguleringsadgang.

Festerne hevdet at oppregulering ville stride mot avtalelovens § 36, tomtefestelovens § 11 og pristiltakslovens § 2, og viste til Høyesteretts dom fra 1979.

Høyesterett kom til at ny avgift ikke var urimelig i forhold til tomtefestelovens § 11 – den var heller rimelig.

Vi som bortfesters advokat hevdet avtalelovens § 36 var vanskelig anvendbar, da det ikke ble gjort gjeldende et avtalevilkår, men en lovregel. Uansett kunne avtalelovens § 36 ikke hindre ny lov å virke.

Høyesterett delte langt på vei dette synet, men kunne ikke helt utelukke avtalelemping når etterfølgende lovgivning griper inn i balanseforholdet – men det skulle i tilfelle mye til.

Høyesterett drøftet så konkret den påståtte urimelig i forhold til § 36. Det sentrale punkt her var det den gang store lånet festerne hadde gitt til bortfester.

Vi hevdet at slik hensyntagen til lånet ville innebære at alle festeforhold med (betydelig) lån, i realiteten ville være unntatt fra lovens reguleringsadgang. Dette ville også innebære å inflasjonssikre akkurat denne type lån. Høyesterett uttalte seg ikke om disse spørsmål.

Høyesterett kom imidlertid enstemmig til at det ikke forelå en urimelighet som tilsa avtalelemping. Høyesterett fant ikke dommen fra 1979 avgjørende for situasjonen i dag.

I rimelighetsvurderingen trakk Høyesterett også inn de fordelene tomtefesteloven hadde gitt fester i forhold til tidligere lov og avtaler.

Eneste følge av Høyesteretts unødvendige dom i 1979 er at arvingene etter to store grunneiere i Oslo som de eneste i landet ikke får oppregulere avgiften etter verdi en gang – til tross for klar avtale om det.

Se dommen her. (Link til dom i Lovdata)