Prinsippene for fastsettelse av innløsningssum ved innløsning av frembortfestede boligtomter:
Høyesterett har avsagt en dom om der fremfestere av boligtomter fremsatte krav overfor grunneieren om innløsning av tomtene, jf. tomtefesteloven § 42 fjerde ledd. Høyesterett kom til at man også ved fremfeste skal fastsette innløsningssummen ut fra festeavgiften mellom fremfesteren og frembortfesteren, jf. § 37 første ledd første punktum.
Saken gjaldt prinsippene for fastsettelse av innløsningssum ved innløsning av frembortfestede boligtomter i medhold av tomtefesteloven § 42 fjerde ledd. Hovedspørsmål var om innløsningssummen skal baseres på en forholdsmessig andel av den totale leien som frembortfesteren betaler til grunneieren, eller om den skal bygge på festeavtalen mellom frembortfesteren og fremfesteren.
Tingretten og lagmannsretten hadde bygget på det første alternativet. Etter grunneiers anke ble overskjønnet opphevet. Høyesterett la avgjørende vekt på at tomtefestelovens ordlyd og system og forarbeidenes forutsetninger om direkte anvendelse av de alminnelige regler om innløsning i lovens kapittel VI, tilsa at man også ved fremfeste skal fastsette innløsningssummen ut fra festeavgiften mellom fremfesteren og frembortfester – i tråd med den ordinære metoden som anvises i § 37 første ledd første punktum. Metoden kan likevel ikke anvendes dersom den leder til en innløsningssum som er lavere enn det grunneieren har krav på etter Grunnloven § 105. Det vil være nærliggende å sammenligne med den kapitaliserte verdien av redusert leie fra kommunen på grunn av innløsningen.
Dommen er inntatt i sin helhet under.
NORGES HØYESTERETT
Den 9. september 2013 avsa Høyesterett dom i
HR-2013-01891-A, (sak nr. 2012/2101), sivil sak, anke over dom,
Opplysningsvesenets fond (advokat Erik Gjævenes – til prøve)
mot
Laila Firing Andersen
Cecilie Tessem Bakken
Jan Helge Bjerke
Heidi Kjellsen
Marit Otilde Eriksen
Einar Andreas Eriksen
Pål André Folmo
Beate Folmo
Terje Fretheim
Yvonne Fretheim
Bjarne Føske
Inna Viktorovna Haugan
Allan Haugan
Tom Erik Horn
Berit Sveen Horn
Robert Janitz
Heidi Gulbrandsen Janitz
Johannes Joranger
Marion Lien
Jostein Lund
Gro Beate Opthun
Jørn Otto Opthun
Marion Kviler Ottesen
Anne Marie Randsby
Stig Randsby
Trond Helge Rikstad
Elna Sørum
Lars Sørum
Bjørg Irene Vang
Thore Werner Vang
Jens Edvard Årøy 2
Lisbet Kilhle Siltvedt
Marit Cecilie Prosvik Aarvåg
Vegard Prosvik Aarvåg
Tore Berg
Gerd Bjune
Solveig Bjune
Leif Bjune
Bent Borge
Leif Ragnar Brekke
Helene Othilde Dahl
Astri Eggum
Hans Eggum
Bente Rigmor Fjeldaas
Jan Inge Flote
Turid Margrete Fritzon
Kåre Halstenrud
Marit Lefsaker Hammer
Edward Hannevig
Kjell Hansen
Tormod De Lange Hansen
Inge Hestnes
Lena Spilling
Inger Johanne Horgen
Arne Kihle
Ragnar Kristensen
Bjørg Kristensen
Knut Roger Kristoffersen
Marianne Lund Kristoffersen
Torbjørn Lia
Ragnhild Oline Martiniussen
Ann-Merethe Mikalsen
Hege Rikstad
Glenn Thomas Taanevig
Finn Rustan
Solve Drageland Rølling
Egil Rønning
Kåre Henry Simonsen
May Lisbeth Smedsrud
Arne Topstad
Ingrid Tschicaja
Jørn Flåtsund
Roy Vike (advokat Torstein Burkeland – til prøve)
3
S T E M M E G I V N I N G :
(1) Dommer Bårdsen: Saken gjelder prinsippene for fastsettelse av innløsningssum ved
innløsning av frembortfestede boligtomter i medhold av tomtefesteloven § 42 fjerde ledd.
Det er særlig spørsmål om innløsningssummen skal beregnes ut fra en forholdsmessig
andel av den totale leien som frembortfesteren betaler til grunneieren, eller om den skal
bygge på festeavtalen mellom frembortfesteren og fremfesteren.
(2) Opplysningsvesenets fond eier jord i områdene ved Våle kirke i Vestfold. Mellom 1959
og 1977 ble fem boligfelt med et samlet areal på 252 600 kvadratmeter skilt ut og leid
bort til daværende Våle kommune – nå Re kommune – på meget langvarige kontrakter.
Kommunen opparbeidet den nødvendige infrastruktur og skilte ut et større antall tomter
som ble fremfestet til boligformål.
(3) En rekke fremfestere – for Høyesterett gjelder saken 54 tomter – har fremsatt begjæring
om innløsning etter tomtefesteloven § 42, jf. kapittel VI. Nordre Vestfold tingrett la i
skjønn 19. desember 2011 til grunn at innløsningssummen skal fastsettes ut fra den
aktuelle innløsningstomtens andel av den samlede leie som kommunen – frembortfesteren
– skal betale til Opplysningsvesenets fond – grunneieren. Tingretten bygget dessuten på at
denne andelen må bestemmes ut fra tomtens størrelse sammenholdt med feltets samlede
areal, i saken omtalt som bruttometoden. Denne metoden medfører at feltets fellesarealer
ikke blir hensyntatt ved beregningen av innløsningssummen.
(4) Agder lagmannsrett har i overskjønn 2. oktober 2012 bygget på de samme prinsippene
som tingretten. Overskjønnet har slik slutning:
«1. Skjønnet fremmes.
2. Saksøkerne (tomtefesterne) har rett til å innløse sine festetomter til den pris
og til de innløsningsvilkår ellers som fremgår av skjønnsgrunnene ovenfor.
3. Opplysningsvesenets fond pålegges å betale saksøkerne i fellesskap
sakskostnader på 400.000 – firehundretusen – kroner for lagmannsretten.
Oppfyllelsesfristen er 2 – to – uker fra forkynnelsen av overskjønnet.
Utgiftene til skjønnsmedlemmene for lagmannsretten dekkes med to
tredjeparter av saksøkte (fondet) og en tredjepart av saksøkerne (festerne),
etter særskilt fastsettelse.
4. Sakskostnader tilkjennes ikke for tingretten. Utgiftene til
skjønnsmedlemmene for tingretten dekkes med halvparten av saksøkerne
(festerne) og halvparten av saksøkte (fondet), etter særskilt fastsettelse.»
(5) Overskjønnet er anket til Høyesterett. Høyesteretts ankeutvalg har samtykket til
ankebehandling «for så vidt gjelder metoden for fastsettelse av innløsningssum ved
framfeste».
(6) For Høyesterett er det fremlagt noen nye skriftlige erklæringer. Den ankende parts
prosessopplegg er også noe endret. For øvrig står saken, så langt den er henvist til
ankebehandling, i samme stilling som for de tidligere instanser.
(7) Ankende part – Opplysningsvesenets fond – har i korte trekk gjort gjeldende: 4
(8) Lagmannsrettens overskjønn er basert på uriktig metode for fastsettelse av
innløsningssum. Det må derfor oppheves.
(9) Prinsipalt gjøres gjeldende at også ved innløsning av fremfestede boligtomter skal
innløsningssummen fastsettes med utgangspunkt i det festeforholdet som innløses. Dette
følger av ordlyden i tomtefesteloven § 42 fjerde ledd og § 37 første ledd, av
tomtefestelovens system, av forarbeidene, av formålet med innløsningsregelen, reelle
hensyn og likhetsbetraktninger. Ved fastsettelse etter multiplikatorregelen er det derfor
oppjustert årlig festeavgift i henhold til festekontrakten som skal danne utgangspunktet,
ikke en forholdsmessig andel av den leien som frembortfesteren skal betale til
grunneieren. Grunneierens rett til full erstatning etter Grunnloven § 105 kan imidlertid
medføre en høyere innløsningssum enn den som følger av tomtefestelovens
innløsningsregler. Dersom 40-prosentregelen får anvendelse, er det verdien av den
enkelte fremfesters tomt som skal ligge til grunn. Lagmannsretten har ikke foretatt en slik
konkret vurdering.
(10) Subsidiært gjøres gjeldende at dersom innløsningssummen skal fastsettes ut fra
innløsningstomtens forholdsmessige andel av den leien som kommunen betaler til
Opplysningsvesenets fond, må dette skje etter en nettometode. Andelen skal da beregnes
ut fra den samlede leien, fordelt på netto tomtearealer i feltet. På denne måten fanger man
opp verdien av fellesarealene.
(11) Opplysningsvesenets fond har lagt ned slik påstand:
«1. Agder lagmannsretts overskjønn oppheves så langt det er påanket.
2. Opplysningsvesenets fond tilkjennes sakskostnader for tingretten,
lagmannsretten og Høyesterett.»
(12) Ankemotpartene – Laila Firing Andersen med flere – har i korte trekk gjort gjeldende:
(13) Lagmannsrettens overskjønn er basert på riktig metode for beregning av innløsningssum.
(14) At fremfesteren etter tomtefesteloven § 42 fjerde ledd kan kreve innløsning «etter reglane
i kapittel VI», innebærer ikke at innløsningsoppgjøret skal være som i direkte
festeforhold. Det må nødvendigvis tilpasses de særlige hensyn som gjør seg gjeldende i
fremfesteforhold, herunder trepartskonstellasjonen. Sentralt her er at grunneierens
økonomiske interesse ikke ligger i festeavtalen mellom frembortfesteren og fremfesteren,
men i leieavtalen mellom frembortfesteren og grunneieren. Knyttes innløsningssummen –
beregnet etter multiplikatorregelen – til denne interessen, sikrer man at grunneier får full
erstatning, jf. Grunnloven § 105. Man unngår samtidig overkompensasjon, ettersom
innløsningssummen da ikke omfatter verdien av frembortfesterens posisjon eller
investeringer han måtte ha foretatt. Lagmannsretten har for øvrig vurdert om 40-
prosentregelen ville gi grunneieren høyere erstatning, og har i den forbindelse bygget på
en reell vurdering av innløsningstomtenes konkrete verdi.
(15) Fremfesterens rett til innløsning gjelder den tomten han fester. Det er ikke hjemmel for å
kreve at fremfesteren skal betale for arealer som han ikke får eiendomsretten til ved
innløsningen. Det var derfor riktig av lagmannsretten å ta utgangspunkt i en bruttometode
og fastsette innløsningssummen uten å ta med innløsningstomtens forholdsmessige andel 5
av fellesarealer. Den metoden som Opplysningsvesenets fond gjør gjeldende vil innebære
at fondet får «dobbelt betalt» for deler av festearealet – både innløsningssum fra
fremfesteren og fortsatt leie fra kommunen.
(16) Laila Firing Andersen med flere har lagt ned slik påstand:
«1. Anken forkastes.
2. Opplysningsvesenets fond pålegges innen 14 dager å betale ankemotpartens
sakskostnader for Høyesterett.»
(17) Jeg er kommet til at anken fører frem.
(18) Anken gjelder lagmannsrettens rettsanvendelse – den metoden som er benyttet ved
fastsettelse av innløsningssum. Dette kan Høyesterett prøve ved anke over overskjønn,
jf. skjønnsprosessloven § 38.
(19) Fremfeste er et avtaleforhold som kjennetegnes ved at frembortfesteren – i dette tilfellet
kommunen – selv bare har leierett til grunnen, jf. tomtefesteloven § 42 første ledd. Denne
leieretten beror på avtaler mellom kommunen selv og Opplysningsvesenets fond som er
grunneier. Disse avtalene faller etter sin karakter utenfor tomfestelovens virkeområde,
jf. § 1 første ledd og Rt. 2013 side 72. Fremfesternes leierett følger av deres respektive
individuelle fremfesteavtaler med kommunen. Disse avtalene reguleres av
tomtefestelovens bestemmelser.
(20) Jeg nevner at tomtefesteloven § 42 andre ledd krever at i «nye festeavtaler må både
grunneigaren og den som har leigerett til grunnen vere parter på bortfestersida».
Bestemmelsen var ny ved tomtefesteloven 1996. Bakgrunnen var at det på grunn av
partsforholdet ved fremfeste ellers lett oppstår «flokute situasjonar ved innløysning»,
jf. NOU 1993: 29 side 59. Festeforholdene i den foreliggende saken for Høyesterett er
imidlertid eldre enn gjeldende tomtefestelov. Noe kontraktsforhold mellom fremfesterne
og Opplysningsvesenets fond foreligger ikke – på bortfestersiden er det kun kommunen
som er part.
(21) Tomtefesteloven inneholder ingen alminnelig regulering av rettsforholdet mellom
grunneieren og fremfesteren. I § 1 tredje ledd er det sagt at for «høvet til grunneigaren der
bortfestaren er leigar av grunnen, gjeld føresegnene i § 42″. I § 42 fjerde ledd er bestemt
at ved feste «av tomt til bustadhus eller fritidshus kan festaren gjere krav om innløysing
og lenging gjeldande også mot grunneigaren etter reglane i kapittel VI». Hele kapittel VI
får altså anvendelse, blant annet de nærmere regler om innløsningsretten, om
fremgangsmåten ved fremsettelse av krav om innløsning og om innløsningsvilkår,
herunder fastsettelse av innløsningssum. Det må legges til grunn at de fremfesterne som
er parter i saken for Høyesterett har rett til innløsning etter tomtefesteloven § 42, jf. § 32.
Uenigheten gjelder metoden for beregning av innløsningssummen.
(22) Slik § 37 første ledd første punktum nå lyder skal innløsningssummen som hovedregel
fastsettes til 25 ganger årlig festeavgift etter regulering på innløsningstidspunktet. Dette er
den såkalte multiplikatorregelen. Faktoren ble endret fra 20 til 25 ved lov 19. juni 2009.
Ved forskrift 4. september 2009 nr. 1153 ble det i § 1 bestemt at endringen skulle få
virkning for krav om innløsning som settes frem 1. oktober 2010 eller senere. I saken her
har én gruppe fremfestere satt frem sine begjæringer om innløsning før dette tidspunktet, 6
mens en annen gruppe har krevd innløsning senere. Den nærmere fordelingen i disse
gruppene er beskrevet i overskjønnet og er ikke omtvistet. For Høyesteretts avgjørelse er
det ikke nødvendig å skille mellom de to gruppene.
(23) Som alternativ til multiplikatorregelen kan bortfesteren etter tomtefesteloven § 37 første
ledd andre punktum kreve at innløsningssummen settes til 40 prosent av den konkrete
tomteverdien på innløsningstidspunktet. Ved beregning etter denne 40-prosentregelen
skal det etter loven gjøres fradrag for verdiøkning som skyldes festerens tiltak eller andres
tilskudd eller tiltak på tomten. Bestemmelsen gjelder ikke for festeforhold som etter
avtalen mellom partene er tidsubestemt og uoppsigelig for bortfesteren.
(24) Hovedspørsmålet i saken er om man ved beregning av innløsningssum etter
multiplikatorregelen skal bygge på innløsningstomtens forholdsmessige andel av den
samlede leie som kommunen betaler til grunneieren, eller om det er fremfesternes
festeavgift til kommunen som skal være utgangspunktet. Hva som vil gi høyest
innløsningssum vil avhenge av de inngåtte avtaler og lar seg ikke besvare generelt, og
heller ikke under ett for fremfesterne i saken for Høyesterett.
(25) Jeg antar at dersom fremfesterens innløsningsrett var avledet fra frembortfesterens, kunne
det ha vært nærliggende å knytte innløsningssummen til avtalen mellom grunneier og
frembortfester. Det kunne det nok også ha vært dersom innløsningssummen skulle
beregnes på et friere grunnlag, med det mål for øye å finne frem til grunneierens
økonomiske interesse i avtalen med frembortfesteren. Fremfesterens innløsningsrett er
imidlertid etablert ved særskilt regulering i tomtefesteloven. Denne gir etter mitt syn også
avgjørende føringer for den metoden som skal anvendes ved fastsettelse av
innløsningssum:
(26) Ved innløsning i direkte festeforhold er det den konkrete festeavtalen som danner
grunnlaget for innløsningssummen etter multiplikatorregelen i tomtefesteloven § 37
første ledd første punktum. Jeg viser til at innløsningsretten gjelder «innløysing av tomt
som er festa bort til bustadhus eller fritidshus», og at innløsningssummen skal beregnes ut
fra «årleg festeavgift etter regulering på innløysingstida». For innløsning av frembortfestet
tomt sier § 42 fjerde ledd at innløsningsretten kan gjøres gjeldende overfor grunneieren
«etter reglane i kapittel VI». Det er nærliggende å forstå dette som en helt generell
henvisning til det som gjelder for innløsning av tomter som festes direkte av grunneieren.
Dette er en naturlig ordning, ettersom det også ved fremfeste er klart at det er
fremfesterens tomt som skal løses inn, ikke hans forholdsmessige andel av et større
tomtefelt.
(27) Det er ingenting i ordlyden i § 42 som trekker i retning av at man ved innløsning av
fremfestet boligtomt så for seg en annen beregningsmåte enn den som er fastsatt i § 37, og
som § 42 fjerde ledd viser til. En slik mulighet er, så vidt jeg har kunnet bringe på det
rene, heller ikke berørt noe sted i forarbeidene til tomtefesteloven 1996.
(28) I tomtefesteloven 1975 fulgte innløsningsretten ved fremfeste av § 30 nr. 2. Heller ikke i
tilknytning til denne loven har jeg funnet noe som tyder på at vederlaget ved innløsning
av fremfestetomter skulle beregnes på en systematisk annen måte enn ved innløsning av
tomter som er festet direkte av grunneier. Det samlede inntrykket er tvert om at man
ønsket et system der fremfesterens rettsstilling skulle være den samme som om
frembortfesteren også hadde vært grunneier. Jeg viser til diskusjonen i Ot.prp. nr. 2 7
(1974–1975) side 38–40 og side 85–86, hvor det blant annet blir fremhevet at de ordinære
regler om innløsning «skal gjelde direkte i høvet mellom grunneigaren og festaren
(framfestaren)». I NOU 1993: 29 side 59 pekes det på at § 30 i tomtefesteloven 1975 i
hovedsak går ut på «å gje festaren same rettstilling i høve til grunneigaren som han etter
lov eller avtale har i høve til bortfestaren». Jeg nevner også at det i Ot.prp. nr. 41 (2003–
2004) side 69–70 sies at § 30 i tomtefesteloven 1975 medførte at «festeren ved framfeste
kunne gjøre gjeldende krav på innløsning og forlengelse overfor grunneieren i samsvar
med de reglene som gjaldt i normalsituasjonen der bortfester også er grunneier».
(29) Jeg ser det altså slik at tomtefestelovens ordlyd og system og forarbeidenes forutsetninger
om direkte anvendelse av de alminnelige regler i lovens kapittel VI, tilsier at man også
ved fremfeste skal fastsette innløsningssummen ut fra festeavgiften mellom fremfesteren
og frembortfesteren – i tråd med den metoden som anvises i § 37 første ledd første
punktum. Samtidig minner jeg om at metoden må fravikes dersom den skulle resultere i
en lavere innløsningssum enn den grunneieren har krav på etter Grunnloven § 105. Det
vil være nærliggende å sammenligne med den kapitaliserte verdien av redusert leie fra
kommunen på grunn av innløsningen, jf. Rt. 2007 side 1308 avsnitt 37 og Rt. 2011
side 1254 avsnitt 24.
(30) Det er i denne saken på det rene at frembortfesteren – Re kommune – økonomisk kommer
til å tjene på at tomtene innløses, blant annet ettersom det betales mer i leie til
Opplysningsvesenets fond enn det kommunen tar inn i festeavgift. Jeg går derfor ikke inn
på om det er grunnlag for noe etteroppgjør i situasjoner der frembortfesterens posisjon har
en verdi som går tapt ved innløsningen, eller der frembortfesteren har foretatt
investeringer som ikke er dekket inn. Da skjønnet uansett må oppheves, går jeg heller
ikke inn på de innvendinger Opplysningsvesenets fond har hatt mot lagmannsrettens
anvendelse av 40-prosentregelen.
(31) Lagmannsrettens overskjønn er basert på en uriktig rettsanvendelse med hensyn til
beregningen av innløsningssummen. Det må da oppheves for så vidt gjelder slutningens
punkt 2. Lagmannsrettens kostnadsavgjørelse må oppheves sammen med overskjønnet,
også den del som gjelder behandlingen i tingretten, jf. slutningens punkt 3 og 4 i
overskjønnet.
(32) Anken har ført frem. Sakskostnadsspørsmålet skal da avgjøres etter tvistelovens
alminnelige regler i kapittel 20. Jeg viser til tomtefesteloven § 43 andre ledd andre
punktum, jf. skjønnsprosessloven § 43 første ledd og Rt. 2011 side 1254 avsnitt 37. Etter
mitt syn bør det ikke tilkjennes sakskostnader for Høyesterett, jf. tvisteloven § 20-2 tredje
ledd. Jeg legger da avgjørende vekt på tre forhold: Opplysningsvesenets fonds
hovedargumentasjon har vært en annen for Høyesterett enn for de tidligere instanser. Det
er usikkert om fondet vil oppnå en høyere innløsningssum ved et nytt overskjønn. Og
Opplysningsvesenets fond har – som en meget betydelig grunneier – en alminnelig
interesse i den avklaringen som ligger i Høyesteretts dom. 8
(33) Jeg stemmer for slik
D O M :
1. Overskjønnet, slutningens punkt 2, 3 og 4, oppheves.
2. Sakskostnader for Høyesterett tilkjennes ikke.
(34) Dommer Bergsjø: Jeg er i det vesentlige og i resultatet enig med
førstvoterende.
(35) Dommer Matheson: Likeså.
(36) Dommer Stabel: Likeså.
(37) Dommer Tjomsland: Likeså.
(38) Etter stemmegivningen avsa Høyesterett denne
DOM :
1. Overskjønnet, slutningens punkt 2, 3 og 4, oppheves.
2. Sakskostnader for Høyesterett tilkjennes ikke.
Riktig utskrift bekreftes: